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Zwangsräumung gegen Lebensgefährten des Mieters

Mancher Vermieter hat schon eine böse Überraschung erlebt: Zahlt der Mieter die Miete nicht, kann der Vermieter fristlos kündigen und Räumungsklage gegen den Mieter erheben. Oft ist es so, dass der Mieter nicht alleine in der Wohnung wohnt, sondern von Beginn des Mietverhältnisses an oder während des Bestehens des Mietverhältnisses einen Lebensgefährten in die Wohnung aufgenommen hat. Erscheint dann der Gerichtsvollzieher zum Räumungstermin, wird dieser zwar auf Grund des ergangenen Räumungsurteils den Mieter aus dem Besitz der Wohnung setzen können, jedoch stellt sich dann die Frage, was mit dem Lebensgefährten ist. Gegen diesen hat der Vermieter kein Räumungsurteil erwirkt, weil er mit ihm ja keinen Mietvertrag abgeschlossen hat. Oft haben sich die Gerichtsvollzieher geweigert, auch den Lebensgefährten aus der Wohnung zu setzen, was dann zu dem kuriosen Ergebnis führte, dass der Mieter ausziehen musste, der Lebensgefährte aber wohnen bleiben konnte, mit dem gleichzeitigen Recht, den ehemaligen Mieter dann als seinen Besucher und Lebensgefährten wieder in die Wohnung mit aufnehmen zu können, jedenfalls so lange, bis gegen ihn ein entsprechender Räumungsprozess abgeschlossen und das Räumungsurteil durchgesetzt war.

Die Notwendigkeit, in solchen Fällen mit der Räumungsklage gegen den Mieter auch gleichzeitig eine Räumungsklage gegen den Lebensgefährten zu erheben, hat nun der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung vom 19.03.2008 ausdrücklich bestätigt (Az. I ZB 56/07). Der Bundesgerichtshof führt aus, dass der in der Wohnung wohnende Lebensgefährte des Mieters ein eigenes Besitzrecht an der Wohnung habe. Dieses Besitzrecht habe er zulässigerweise dadurch erhalten, dass der berechtigte Mieter ihm die Mitbenutzung der Wohnung gestattet habe. Dieses vom nichtehelichen Lebensgefährten abgeleitete Besitzrecht bestehe auch im Falle der Räumungsvollstreckung gegen den eigentlichen Mieter. Der gegen den Mieter existierende Räumungstitel wirke nicht automatisch gegenüber dem Lebensgefährten, das heißt, der Vermieter ist gezwungen, gegen diesen eine eigene Räumungsklage und einen eigenen Räumungstitel zu erwirken.

Für Vermieter bedeutet diese Entscheidung, dass diese im Falle einer Kündigung bzw. Räumungsklage möglichst genau recherchieren sollten, wer neben dem Mieter noch in der Wohnung wohnt. Nur so lässt sich vermeiden, dass die Räumungsklage gegen den Mieter letztendlich, trotz eines obsiegenden Urteils, ins Leere geht, weil sich noch jemand anders in der Wohnung aufhält, der nicht geräumt werden kann, jedenfalls nicht zu diesem Zeitpunkt.

Übrigens: Der Bundesgerichtshof hat in der gleichen Entscheidung festgestellt, dass diese Notwendigkeit, einen separaten Titel zu erwirken, nicht im Hinblick auf Kinder des Mieters, die sich in der Wohnung aufhalten, gilt.



Dr. Summerer & Flintrop Rechtsanwälte
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