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 Vertragsänderung bei Betriebskosten

In der Praxis kommt es sehr häufig vor, dass Mietvertragsparteien über Jahre und Jahrzehnte Betriebskostenabrechnungen erstellen bzw. akzeptieren, obwohl der Mietvertrag überhaupt keine Grundlage für diese Abrechnungen bietet. Sei es, dass Betriebskosten umgelegt werden, die im Mietvertrag gar nicht erwähnt sind, sei es, dass der Vermieter es vergisst, Betriebskostenpositionen, die an sich umlagefähig wären, mit in die Abrechnung einzubeziehen. Die Frage, die sich stellt, ist dann immer diejenige, ob durch die langjährige im Verhältnis zu den mietvertraglichen Vereinbarungen andersartige Übung eine konkludente Vertragsänderung zustande gekommen ist.

Mit einem besonders krassen Fall hat sich der Bundesgerichtshof befasst. Im zur Entscheidung anstehenden Fall hatten die Mietvertragsparteien im Vertrag wirksam vereinbart, dass neben der Miete die nach der Betriebskostenverordnung festgelegten Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden konnten. Die Parteien hatten auch eine Vorauszahlung vereinbart. Die Abrechnung der Betriebskosten unterblieb allerdings, das heißt, der Vermieter erstellte für die Dauer von 20 Jahren keine Betriebskostenabrechnung, der Mieter verlangte auch keine. Erstmalig im Jahre 2004 rechnete der Vermieter dann die Betriebskosten für 2003 ab. Da die Vorauszahlungen der Mieter nicht ausreichten, machte er einen Nachzahlungsanspruch geltend. Der Bundesgerichtshof hat in dem Urteil vom 13.02.2008 - Az. VIII ZR 14/06 - dem Vermieter Recht gegeben. Das Gericht stellt fest, dass die schriftlich vereinbarte Regelung der Vertragsparteien, wonach die Betriebskosten umgelegt werden könnten, keinesfalls stillschweigend abgeändert worden sei. Allein die Tatsache, dass der Vermieter keine Nebenkostenabrechnung übersandt hatte, ließe aus Sicht des Mieters nicht ohne weiteres die Annahme zu, dass damit der Vermieter auf das ihm zustehende Recht der Abrechnung der Nebenkosten verzichten wollte. Es müssten vielmehr weitere Umstände hinzukommen, die letztendlich diese Annahme rechtfertigten. Zwar könne der Vermieter für die Vergangenheit keine Nebenkostenabrechnungen mehr geltend machen, jedoch hindere ihn dies nicht daran, sich künftig auf die vertragliche Vereinbarung zu berufen, selbst wenn dies, wie vorliegend, über zwei Jahrzehnte anders gehandhabt worden war.

Die vorstehende Entscheidung gibt Anlass für beide Vertragsparteien, zu überprüfen, ob die zwischen ihnen tatsächlich gehandhabte Betriebskostenregelung mit den Vereinbarungen des Mietvertrages übereinstimmen. Wollen die Parteien eine andere Betriebskostenregelung, sollte dies ausdrücklich in einer Zusatzvereinbarung festgehalten werden.



Dr. Summerer & Flintrop Rechtsanwälte
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