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Fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung

Durch Urteil vom 18.04.2007 - Aktenzeichen: VIII ZR 182/06 - hat der Bundesgerichtshof folgenden Fall entschieden:

Die Mieterin war im Januar 2002 in die Wohnung eingezogen. Im Winter des gleichen Jahres stellte sie fest, dass sich hinter dem Schrank in ihrem Schlafzimmer Schimmelpilz gebildet hatte. Unmittelbar nach dieser Feststellung erklärte die Mieterin die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Als Grund für die Kündigung gab sie im Kündigungsschreiben unter Hinweis auf den Schimmelpilzbefall an, dass sie an Neurodermitis und Asthma leide und in den letzten Monaten laufend Hautausschlag und öfters Asthmaanfälle gehabt habe. Einige Tage später zog die Mieterin aus der Wohnung aus und zahlte keine Miete mehr.

Der Vermieter nahm die Mieterin daraufhin auf Zahlung der weiteren Mieten in Anspruch. Der Bundesgerichtshof hat dem Vermieter Recht gegeben, da die fristlose Kündigung unbegründet sei.

Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass auch im Falle einer fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen Gesundheitsgefährdung diese grundsätzlich erst dann zulässig sei, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt habe. Nach der Gesetzessystematik gelte für die außerordentliche fristlose Kündigung wegen einer erheblichen Gesundheitsgefährdung das Gleiche wie für jede andere fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Er halte daher regelmäßig eine derartige Kündigung gemäß § 543 Abs. 3 S. 1 BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgter Abmahnung für zulässig. Man könne nicht davon ausgehen, dass bei einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung keine Fristsetzung erforderlich sei. Dies ergebe sich nicht aus dem Gesetz. Die gesetzliche Regelung, dem Mieter bei einer Gesundheitsgefährdung die Kündigung zu erleichtern, werde durch das grundsätzliche Erfordernis einer Fristsetzung oder Abmahnung nicht in Frage gestellt.

Eine Fristsetzung oder Abmahnung sei nur dann entbehrlich, wenn diese Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht (§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB). Hieran sind aber strenge Anforderungen zu stellen, insbesondere trägt hierfür der Mieter die volle Darlegungs- und Beweislast.

In dem zu entscheidenden Fall hat der Bundesgerichtshof erklärt, dass keinesfalls davon ausgegangen werden könne, dass eine derartige Fristsetzung mangels Erfolgsaussicht entbehrlich gewesen sei. Es könne nicht ausgeschlossen werden, dass der Vermieter den vorhandenen Schimmelpilzbefall beseitigt und einem neuen Schimmelpilzbefall durch geeignete Maßnahmen hätte vorbeugen können.



Dr. Summerer & Flintrop Rechtsanwälte
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