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Umlage von regelmäßig wiederkehrenden Kosten, hier Revision einer Elektroanlage

Häufig besteht zwischen den Mietvertragsparteien Unsicherheit darüber, ob die Kosten von Reinigungsarbeiten, die nicht jährlich, sondern im Abstand von mehreren Jahren anfallen, umgelegt werden können.

Der Bundesgerichtshof hatte folgenden Fall zu entscheiden: In einem Mietvertrag nennt die Umlagevereinbarung bei den „Sonstigen Betriebskosten“ ausdrücklich auch die Kosten für die Revision der Elektroanlage. Die Vermieterin ließ diese Arbeiten alle 4 Jahre durchführen. Die Mieterin wollte den auf sie entfallenden Kostenanteil nicht tragen. Sie meinte, es handele sich um Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen.

Der Bundesgerichtshof hat zu diesem Fall eine andere Auffassung vertreten. Bei den Kosten der Revision der Elektroanlage handelt es sich nicht um Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Vorsorgemaßnahmen des Vermieters gehören nämlich nur dann zur Instandhaltung, wenn sie vor dem Auftreten von Mängeln getätigt werden, um einem absehbaren Ausfall der Einrichtung vorzubeugen. Anders verhält es sich bei regelmäßig anfallenden Maßnahmen, die nicht durch eine akute Störung veranlasst sind, sondern dazu dienen, die Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit zu überprüfen. Beispiele sind neben der Elektrorevision auch die Betriebssicherheitsprüfung des Fahrstuhls und die Messungen des Schornsteinfegers. Auch die im mehrjährigen Abstand durchgeführte Tankreinigung gehört hierhin. Durch solche Maßnahmen werden zwar mittelbar die Instandhaltungskosten gemindert, weil Mängel frühzeitig erkannt werden. Dies rechtfertigt jedoch nicht die Einordnung der Kosten als Mängelbeseitigungskosten. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs ist es auch unschädlich, dass Revisionskosten nicht jährlich, sondern nur in Abständen von 4 Jahren anfallen. Solange es sich um wiederkehrende Kosten handelt, genügt auch ein mehrjähriger Turnus. 4 Jahre ist dabei noch ein zulässiger Abstand (BGH Urt. v. 14.02.2007, VIII ZR 123/06). Zu berücksichtigen ist allerdings, dass derartige Kosten, vorliegend also die Revisionskosten der Elektroanlage, nur dann auf den Mieter umgelegt werden dürfen, wenn diese im Mietvertrag ausdrücklich als umlegbare Betriebskosten genannt sind. Der in der Praxis häufige Verweis auf die sonstigen Betriebskosten nach Ziffer 17 des Betriebskostenkataloges ist zu unbestimmt und daher nicht ausreichend.



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