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Mieter haftet für Verschulden des Mietervereins

Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 25.10.2006 (Aktenzeichen VIII ZR 102/06) einen Mieter zur Räumung der Wohnung verurteilt, weil dieser, dem Rat des örtlichen Mietervereins folgend, Nebenkostenvorauszahlungen zurückgehalten hat.

Folgendes war geschehen:

Nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung forderte der Mieter, vertreten durch den Mieterverein, die Übersendung von Fotokopien der Betriebskostenbelege. Als dies nicht erfolgte, stellte der Mieter die Zahlung der Nebenkostenvorauszahlungen ein. Nachdem die zurückgehaltenen Nebenkostenvorauszahlungen in der Summe zwei Monatsmieten überstiegen, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis mit der Begründung, der Mieter habe seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Der Mieter wehrte sich gegen die Kündigung mit der Behauptung, er habe die Nebenkostenvorauszahlungen ausdrücklich auf Rat des ihn vertretenden Mietervereins zurückgehalten.

Der BGH hat gleichwohl den Mieter zur Räumung der Wohnung verurteilt. Da der Mieter im preisfreien Wohnraum keinen Anspruch auf Übersendung der Betriebskostenbelege habe, könne alleine deshalb die Nebenkostenvorauszahlung nicht zurückgehalten werden. Für die insofern falsche Rechtsberatung des Mietervereins müsse der Mieter einstehen. Der Mieterverein sei als Erfüllungsgehilfe des Mieters zu sehen, für dessen schuldhaftes Verhalten der Mieter grundsätzlich gemäß § 278 BGB eintreten müsse. Der Mieter habe sich des ihm eingeschalteten Mietervereins bezüglich der Erfüllung seiner mietvertraglichen Verpflichtungen zur monatlichen Entrichtung der Betriebskostenvorauszahlungen bedient. Erfüllungsgehilfe ist, wer nach den tatsächlichen Verhältnissen, gegebenenfalls mit dem Willen des Schuldners (Mieters), bei der Erfüllung von Verbindlichkeiten als Hilfsperson tätig ist. Im Rahmen einer im Mietverhältnis vorzunehmenden Risikoverteilung zwischen Vermieter und Mieter müsse jede Vertragspartei für das Verschulden der von ihr eingeschalteten Berater eintreten, selbst wenn die jeweilige Vertragspartei gar nicht erkennen könne, ob die ihr erteilte Beratung richtig oder falsch sei.

Im vorliegenden Fall durfte der Mitarbeiter des Mietervereins nicht darauf vertrauen, der Mieter werde mit der Rechtsauffasung, man könne die Betriebskostenvorauszahlung bis zur Übersendung der Belegkopien zurückhalten, Erfolg haben. Deshalb handelte er fahrlässig, als er dem Mieter diesen Rat erteilte. Beruhe der Rat darauf, dass dem Mitarbeiter des Mietervereins die ungeklärte Streitfrage unbekannt war, hat er schon deshalb fahrlässig gehandelt, weil er die gebotene sorgfältige Prüfung der Rechtslage unterlassen hat.

In solchen Fällen hätte der Mieter bis zur Klärung der Sach- und Rechtslage die Vorauszahlungen entweder unter Vorbehalt oder auf ein Anderkonto zahlen müssen, um der Kündigung zu entgehen.



Dr. Summerer & Flintrop Rechtsanwälte
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