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Wie schnell muss der Vermieter nach Wegfall des Abrechnungshindernisses abrechnen? 

Der Vermieter muss spätestens innerhalb eines Jahres nach Beendigung der Abrechnungsperiode die Betriebskostenabrechnung vorlegen. Unterlässt er dies, verliert er jedweden Nachforderungsanspruch. Dies gilt allerdings nicht, wenn der Vermieter unverschuldet an der Abrechnung gehindert war. Der Bundesgerichtshof hat sich nunmehr damit befasst, wie viel Zeit einem Vermieter bleibt, nach Wegfall des Abrechnungshindernisses abzurechnen (BGH Urteil vom 05.07.2006, VIII ZR 220/05).

In dem fraglichen Fall hatte ein Vermieter die Betriebskosten fristgerecht innerhalb eines Jahres nach Ende der Abrechnungsperiode abgerechnet. Einige Zeit später, die Abrechnungsfrist war bereits verstrichen, erhielt er eine Grundsteuernachforderung für das bereits abgerechnete Jahr. Der Vermieter reagierte dann 9 Monate später und legte die ihm nachträglich entstandenen Kosten auf die Mieter um. Ein Mieter zahlte nicht und argumentierte, die Grundsteuernachzahlung sei verfristet.

Der Bundesgerichtshof hat die Auffassung des Mieters geteilt. Die Nachforderung sei zu spät. Dass bei Abrechnung über die Grundsteuernachforderung die einjährige Abrechnungsfrist verstrichen war, musste sich der Vermieter allerdings nicht vorwerfen lassen. Denn der Grundsteuerbescheid war ihm ja erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist zugegangen. Nach Zugang des Bescheides hat er aber doch zu viel Zeit verstreichen lassen. Die gesetzliche Abrechnungsfrist bezweckt, dass der Mieter in einem überschaubaren Zeitraum Gewissheit über das Abrechnungsergebnis erhält. Diesem Zweck würde es widersprechen, wenn der Vermieter nach Wegfall des Abrechnungshindernisses unbegrenzt warten dürfte, bis er die Abrechnung erstellt. Eine zunächst unverschuldete Verspätung wird also nachträglich zu einer verschuldeten, wenn der Vermieter nach Kenntnis der nachträglichen Kostenbelastung "unnötig viel" Zeit bis zur Abwälzung auf den Mieter verstreichen lässt. Zwar muss der Vermieter nicht unverzüglich handeln. Eine Reaktionsfrist von höchstens 3 Monaten darf er aber nicht überschreiten. Die Reaktionszeit von 9 Monaten war also zu lang und deshalb vom Vermieter zu vertreten. 



Dr. Summerer & Flintrop Rechtsanwälte
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