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Versorgungssperre: Wann darf der Vermieter die Versorgung beenden?

In einer viel beachteten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof die Rechte der Vermieter gestärkt. In einem Fall, der allerdings ein Geschäftsraummietverhältnis betraf, hatte der Mieter einer Gaststätte über lange Zeit Miete und Nebenkosten nicht gezahlt. Nachdem er fristlos gekündigt war, weigerte er sich, dem Räumungsverlangen des Vermieters nachzukommen. Der Vermieter drohte daraufhin mit der Einstellung der Versorgung mit Heizwärme. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 06.05.2009 - AZ: 12 ZR 137/07 - dem Vermieter Recht gegeben. Mit der Kündigung ende auch die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsgewährung. Hierzu gehöre auch grundsätzlich die Verpflichtung zur Versorgung mit Wärme. Mit Beendigung des Mietverhältnisses ende auch die Versorgungspflicht. Bei der Einstellung der Versorgung mit Heizenergie handele es sich auch nicht um verbotene Eigenmacht. Der Vermieter greife weder in die tatsächliche Sachherrschaft ein, noch beschränke oder hindere er die aus dem Besitz sich ergebenden Nutzungsmöglichkeiten. Seine Versorgungsleistung erweitere vielmehr die Möglichkeiten des Gebrauchs. Diese Leistung beruhe alleine auf dem Vertragsverhältnis.

Der Bundesgerichtshof hat allerdings wesentliche Ausnahmen von diesem Grundsatz festgestellt:

Ausnahmsweise kann sich eine nachvertragliche Versorgungspflicht ergeben, wenn besondere Mieterinteressen vorhanden sind. Droht beispielsweise durch die Sperre eine Gesundheitsgefahr oder ein besonders hoher Vermögensschaden, könne die Sperre unzulässig sein. Auch aus der Eigenart des Mietverhältnisses (z. B. Wohnraummiete) könne folgen, dass sich etwa eine Sperre der Wasserversorgung verbiete. Schließlich müsse es für den Vermieter unzumutbar sein, die Lieferung weiter zu erbringen. An diesem Merkmal fehle es, wenn der Mieter trotz Kündigung seine Zahlungen aus Nutzungsentschädigung und Nebenkostenvorauszahlung weiter leistet.



Dr. Summerer & Flintrop Rechtsanwälte
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